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发布时间: 2019-06-03 11:20:59 阅读次数:562次

未来房价走势如何?一文让你读懂,房价的底层逻辑

催化剂-货币

2001年台剧《流星花园》红遍海峡两岸,乃至霸屏亚洲,其风头一时无两,堪称神剧中的神剧,以至于男主角受到某国总统的邀约。娱乐界之外,一件影响我国历史进程的大事也在这一年修成正果。

经过多年的艰苦谈判,我国于2001年12月11日,正式加入世界贸易组织,即WTO。简单地说,我国可以依托WTO平台和很多国家做买卖,利用成本相对优势我们的一些商品可以进入很多国家,出口创汇;同时出台各种优惠政策吸引外国资本,招商引资。所以,加入WTO最直接的影响就是进入我国的钱多了。


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在2001年加入世贸组织后的5年过渡期内,中美汇率比较稳定,过渡期结束后人民币兑美元汇率逐年走高,而人民币升值的预期又吸引更多的国外资本进入我国,时至2014年美元兑人民币为6.12元,人民币升值26%。

这样,随着我国开放的大门越开越大,外商直接投资越来越多,资本项目下长期顺差成为常态,按照中美汇率结汇后我们的人民币也越来越多;

另一方面加入WTO后,我们与国外做生意,卖出去的是商品换回来的是美元,美元在我国国内不能流通,也就是说美元必须换成人民币才能在国内流通,经常项目下顺差逐年攀升,我国国内的人民币也越来越多。

举个例子,张三把一批成人尿不湿卖到了美国市场,换回来1亿美元。美元不能在我国流通,张三只能在商业银行把美元换成人民币,假设中美汇率8:1,张三拿到8亿人民币,或者存银行,抑或采购原料,继续加工制作成人尿不湿;商业银行少了8亿元的人民币,而多了1亿美元,商业就拿着1亿美元去找央行,央行收走1亿美元,成为外汇占款,并同时给了商业银行8亿人民币。

整个过程,商业银行只是充当了资金中介,央行多了1亿美元的外汇占款,发行了8亿人民币, 张三获取了8亿人民币,我国流通的人民币多了8亿元。

如果假定张三为一个国家,那么张三这种生意往来,有进口也有出口,出口多于进口就称为贸易顺差,而这种经常性往来的收支项目称为经常项目,其顺差就成为经常项目顺差。


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资本项目顺差意味着流入的资本比流出的资本多,流入的资本多就叫资本项目顺差。总而言之,随着双顺差的持续发展,进入我国的外汇越来越多,外汇占款在人民币的发行过程中比例越来越大,我们的基础货币越来越多。

这么多钱到哪里,哪里就是汪洋大海,不能乱窜,得给它们找个地,而这个地就是我们的支柱产业—房地产,也被称为蓄水池。房地产牵一发动全身,正是发动经济的引擎,而且也给地方政府带来巨量的卖地收入,各级政府看着脚下的土地很开心,土地财政也正是在那个时候成为地方政府的摇钱树,铁公基大干快上,城市面貌换新颜。

至此,加入WTO后,双顺差给我们带来了大量的外汇占款与基础货币,随着时间推移外汇占款逐渐成为我国基础货币发行的主要渠道,以至于为了控制基础的投放,央行被动的采取央行票据对冲基础货币的投放。这样,有了国家对房地产市场鼎力的政策支持,加入WTO也有了基础货币的大量供应,那房地产行业的发展还需要什么?

3

助推剂-储蓄、收入与杠杆


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一个段子,两个老太太在天国相遇,中国老太太说我在临终前攒够了买房的钱,美国老太太说我在临终前把买房的按揭贷款还清了。也许是为了增强生活的安全感,中国人爱存钱,我国居民部门历来高储蓄,而高额的储蓄不仅为开发商提供了廉价充沛的资金,也为购房者提供了充足的购房弹药。

1998年我国居民人民币存款5.34万亿,城市居民人均储蓄1.3万元,一个双职工家庭平均储蓄2.6万元。粗略估算,1998年我国商品房价格不到2000元,购买80㎡的商品房需要16万,如果首付按照20%-30%计算,则需要3.2-4.8万元的首付款,彼时城市居民家庭储蓄平均2.6万元。


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